Bauschaden-Atlas Kulmbach

Welche Bauschäden auftreten, hängt in Kulmbach stark vom Stadtteil ab. Der Grund ist die Bauepoche. Ein Gründerzeit-Altbau versagt an anderen Stellen als eine Siedlung der 1970er Jahre oder ein Neubaugebiet der 1990er. Dieser Atlas fasst zusammen, welche Bausubstanz in welchem Stadtteil von Kulmbach dominiert und welche Schäden dort typischerweise auftreten.

Die Angaben dürfen mit Quellenangabe zitiert werden. Stand: Juli 2026.

Bauepochen und Schäden in Kulmbach im Überblick

Die Stadtteile im Einzelnen

Welche Bauschäden sind in Innenstadt (Altstadt und Obere Stadt) typisch?

In Innenstadt (Altstadt und Obere Stadt) dominiert Der Kern wurde nach der Zerstörung von 1553 wieder aufgebaut und ist entsprechend geschlossen. Bürgerhäuser aus Sandstein und verputztem Fachwerk, das Rathaus mit Rokokofassade, Renaissancebauten, dazu Gewölbekeller, die in den Hang unter dem Burgberg getrieben wurden. aus der Zeit 16. bis 18. Jahrhundert. Der häufigste Schaden ist verwitterung und Absanden an Sandsteingewänden, Portalen und Gesimsen der Bürgerhäuser. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

• Verwitterung und Absanden an Sandsteingewänden, Portalen und Gesimsen der Bürgerhäuser
• Durchfeuchtete Sockelzonen und Salzausblühungen in den Erdgeschossen, weil keine Horizontalsperre vorhanden ist
• Feuchtigkeit und Schimmel in den in den Hang gebauten Gewölbekellern unterhalb der Plassenburg
• Setzungs- und Rissbilder durch nachträgliche Ladeneinbauten und Durchbrüche in tragenden Innenwänden

Postleitzahl 95326.

Welche Bauschäden sind in Blaich typisch?

In Blaich dominiert Bereits 1902 eingemeindeter Stadtteil am Weißen Main. Wohnhäuser der Industrialisierungszeit in Ziegelbauweise, Mehrfamilienhäuser mit Holzbalkendecken, ehemalige Fabrik-, Lager- und Brauereigebäude sowie Geschosswohnungsbau der Nachkriegszeit. aus der Zeit Gründerzeit bis Nachkriegszeit (1880 bis 1960). Der häufigste Schaden ist feuchte Keller und Rückstau aus der Kanalisation bei Hochwasser des Weißen Mains. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

• Feuchte Keller und Rückstau aus der Kanalisation bei Hochwasser des Weißen Mains
• Fäulnis an den Balkenköpfen der Holzbalkendecken in den Außenwänden der Mietshäuser
• Karbonatisierung und Betonabplatzungen an frühen Stahlbetonteilen der Fabrik- und Nebengebäude
• Feuchte- und Schadstoffbelastung bei der Umnutzung ehemaliger Gewerbe- und Lagerbauten zu Wohnungen

Postleitzahl 95326.

Welche Bauschäden sind in Ziegelhütten typisch?

In Ziegelhütten dominiert Wohnstadtteil nordwestlich des Zentrums in leichter Hanglage. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser aus Hohlblock- und Ziegelmauerwerk mit Stahlbetondecken, Garagen und Zufahrten am Hang. aus der Zeit 1950er bis 1980er Jahre. Der häufigste Schaden ist schichtenwasser drückt gegen die Kellerwände, weil eine Ringdrainage fehlt. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

• Schichtenwasser drückt gegen die Kellerwände, weil eine Ringdrainage fehlt
• Versprödete und rissige Bitumenabdichtung der Kelleraußenwände aus der Bauzeit
• Wärmebrücken an Betonstürzen, Rollladenkästen und Deckenrändern mit Schimmel an den Innenecken
• Risse und Verschiebungen an Stützmauern, Garagenzufahrten und Terrassen in Hanglage

Postleitzahl 95326.

Welche Bauschäden sind in Weiher typisch?

In Weiher dominiert Dorf im Süden des Stadtgebiets mit gewachsenem Ortskern aus Sandsteinhäusern, Hofstellen und Scheunen. Ringsum jüngere Wohngebiete mit Einfamilien- und Doppelhäusern. aus der Zeit Dorfkern des 19. Jahrhunderts, Wohngebiete der 1970er bis 2000er Jahre. Der häufigste Schaden ist aufsteigende Feuchtigkeit in den Bruchsteinsockeln der alten Hofstellen. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

• Aufsteigende Feuchtigkeit in den Bruchsteinsockeln der alten Hofstellen
• Holzschädlingsbefall in Scheunentragwerken und Dachstühlen
• Rest- und Baufeuchte unter Estrichen in den jüngeren Wohngebieten
• Schimmel an Fensterlaibungen und in Schlafräumen nach Fenstertausch ohne Lüftungskonzept

Postleitzahl 95326.

Welche Bauschäden sind in Burghaig typisch?

In Burghaig dominiert 1972 eingemeindetes Pfarrdorf westlich der Kernstadt im Bereich der Mainaue. Fränkische Sandsteinhäuser und ehemalige landwirtschaftliche Anwesen im Kern, daran anschließend Siedlungshäuser der Nachkriegszeit. aus der Zeit Dorfkern des 18. und 19. Jahrhunderts, Siedlungsbau der 1960er und 1970er Jahre. Der häufigste Schaden ist dauerhaft hohe Bodenfeuchte aus der Mainaue in Kellern und Fundamentbereichen. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

• Dauerhaft hohe Bodenfeuchte aus der Mainaue in Kellern und Fundamentbereichen
• Feuchtestau im historischen Sandstein- und Fachwerkbestand unter nachträglichem Zementputz
• Ungedämmte Kellerdecken und Außenwände der Siedlungsbauten mit Wärmebrücken und Schimmel
• Undichte Anschlüsse an Anbauten, Wintergärten und überdachten Terrassen

Postleitzahl 95326.

Welche Bauschäden sind in Melkendorf typisch?

In Melkendorf dominiert Pfarrdorf im Süden, in dessen Gemarkung Roter und Weißer Main zusammenfließen. Landwirtschaftliche Anwesen aus Bruchstein und Sandstein, Fachwerkscheunen, dazu neuere Wohnhäuser. aus der Zeit 18. und 19. Jahrhundert im Ortskern, Ergänzungen ab den 1960er Jahren. Der häufigste Schaden ist drückendes Grund- und Hochwasser im Mündungsbereich der beiden Mainarme gegen erdberührte Bauteile. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

• Drückendes Grund- und Hochwasser im Mündungsbereich der beiden Mainarme gegen erdberührte Bauteile
• Durchfeuchtete Bruchsteinfundamente der landwirtschaftlichen Anwesen
• Schwellenfäule an Fachwerkscheunen, weil das Geländeniveau über die Schwelle angehoben wurde
• Salzausblühungen und Putzabplatzungen an Innenwänden nach wiederholter Durchfeuchtung

Postleitzahl 95326.

Welche Bauschäden sind in Petzmannsberg typisch?

In Petzmannsberg dominiert Kleine Wohnlage am Hang westlich des Zentrums, überwiegend Einfamilienhäuser mit unterkellerten Massivbauten, Garagen und Terrassen, die in den Hang gebaut sind. aus der Zeit 1960er bis 1990er Jahre. Der häufigste Schaden ist hangwasser gegen die talseitigen Kellerwände, weil Drainage und Abdichtung nicht auf Hangdruck ausgelegt sind. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

• Hangwasser gegen die talseitigen Kellerwände, weil Drainage und Abdichtung nicht auf Hangdruck ausgelegt sind
• Risse an Terrassen- und Stützmauern durch Erddruck und fehlende Bewegungsfugen
• Stehendes Wasser und undichte Anschlüsse auf Garagen- und Anbaudächern mit geringer Neigung
• Kondensat und Schimmel an ungedämmten Dachschrägen nach nachträglichem Dachgeschossausbau

Postleitzahl 95326.

Was die Bausubstanz von Kulmbach prägt

• Geschlossener Wiederaufbau des 16. Jahrhunderts: Laut Wikipedia weist die Altstadt nach dem Wiederaufbau infolge der Zerstörung von 1553 eine beachtliche stilistische Geschlossenheit auf. Der Bestand ist entsprechend alt und in weiten Teilen denkmalgeschützt.
• Burgberg mit Plassenburg: Die Hanglagen unterhalb der Festung bringen Stützmauern, in den Fels getriebene Keller sowie Hang- und Schichtenwasser mit sich.
• Brauerei-, Mälzerei- und Textilgebäude des 19. Jahrhunderts: Große Gewerbebauten mit frühen Stahlbetonteilen, die heute vielfach zu Wohn- und Hochschulnutzung umgebaut werden.
• Zusammenfluss von Rotem und Weißem Main im Stadtteil Melkendorf: In den Talauen ist mit hohen Grundwasserständen und Hochwasserlasten zu rechnen.
• Sandstein und verputztes Fachwerk als vorherrschende Bauweise: Beide reagieren empfindlich auf dichte Zementputze, Salze und Frost.

Warum die Bauepoche über die Schäden entscheidet

Jede Bauepoche hat ihre Schwachstellen, und sie wiederholen sich. Fachwerk versagt an der Schwelle, Sandstein sandet ab, Gründerzeitbauten leiden an Holzbalkenköpfen und aufsteigender Feuchte, Nachkriegsbauten an Wärmebrücken und Flachdächern, Neubauten an Restfeuchte und zu dichter Gebäudehülle. Wer weiß, in welcher Epoche ein Haus gebaut wurde, weiß, wo er zuerst hinschauen muss.

Was eine Begutachtung kostet, steht im Ratgeber: Was kostet ein Bausachverständiger? Der Stundensatz liegt zwischen 90 und 180 Euro, die Gesamtkosten beginnen bei 750 Euro und richten sich nach Objekt und Umfang.